房屋租金問題

  • 一、如何確定房屋租金
    • 方法一:總價報酬率
    • 年租金/房子總價=租金投報率
    • 此為傳統算法,適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公,原則以4%為合理底線
    • 可先鎖定房價,求出合理租金,如房價500萬元,至少年租金20萬元方為划算的出租價格。
    • 方法二:成本報酬率
    • 年租金/購屋自備=租金投報率
    • 此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者,若以7成貸款,則以15%為底線,一般應可達45%。
    • 方法三:參考市場法
    • 先收集附近同類型房屋的租金行情作為參考的基本租金;
    • 再考慮樓層高低、屋齡、坪數大小等內在條件,在基本租金上適當調整;
    • 最後再考慮附近生活條件與環境的因素,如離公車、捷運站遠近,與學校、市場、公園距離的遠近等,在繼續調整租金,最後得到一個自己能夠接受且符合市場行情的租金。
  • 二、如何確定押金
    • 押金是用以擔保租金支付為目的的,一般多為租金的一個月或二個月;
    • 若租賃關係結束,未有欠租或違約情況,房東應無條件將押金返還予房客;
    • 押金數額亦可以由當事人任意訂立,但若超過二個月租金,房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。
  • 三、租金遲交處理
    • 1、房客租金支付有遲延者,且積欠金額除以押金抵償外,總額達兩個月以上,房東可以催告房客於限期內支付租金,如房客於期限內不支付,房東可終止契約。
    • 2、若到期房客還不自動遷出,房東可請求法院執行強制房客遷出。
    • 3、房東可要求房客就遲付之租金及房客拒絕返還所生之損害,或因房客無權占有所生之不當得利作出賠償。
    • 依照民 法規定房東如為所有人時,則有「租賃物返還請求權」及「所有物返還請求權」兩個請求權。由於不當得利與損害賠償之性質相同,所以僅能擇一行使。如依「不當 得利請求權」請求時,依照民法第一百七十九條規定,請求返還利益。如依「損害賠償請求權」請求時,依民法第二百三十一條規定,得請求因遲延而生之損害。
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